הקלה בקלי קלות

מדריך מקוצר – מתי ניתן לבקש הקלה מתוכנית?

מאת: עו"ד עמית גלברד

"הקלה" היא למעשה הרשאה לבצע עבודה שהיא טעונה היתר לפי הוראות חוק התכנון והנבייה, בסטיה מהוראות תכנית או תקנה אחרת החלות במקום הנדון ושאין בה משום

מהם סוגי ההיתרים לעשיית שימוש חורג?

ככלל קיימים שני סוגי היתרים לעשיית שימוש חורג:

• שימוש חורג מהיתר – זהו היתר לעשיית שימוש במבנה קיים אשר נבנה עפ"י תכנית מאושרת ומבקש הבקשה למעשה מבקש לייעד את המבנה למטרות השונות מאלו שנקבעו בתכנית. לדוגמא: אדם אשר בבעלותו דירת מגורים יכול לבקש היתר לעשיית שימוש חורג בדירה למטרת משרד. היתר זה יכול להיות מוגבל בזמן או שיינתן לצמיתות (על אף שקיימת פסיקה של בית המשפט העליון כי היתר לשימוש חורג במהותו הינו הסדר זמני בלבד), הכל בהתאם לשיקול דעת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
• שימוש חורג מתכנית בניין ערים (תב"ע) – זהו היתר לעשיית שימוש חורג השונה מהשימוש שיועד בתוכנית בניין עיר מאושרת החלה על אותו האזור. היתר זה תמיד יהיה מוגבל בזמן ובדרך כלל ניתן לתקופה של 5 שנים ויש לחדשו בתום התקופה (אינו מתחדש אוטומטית).

מתי ניתן יהיה לקבל היתר לשימוש חורג?

היתר לעשיית שימוש חורג ניתן רק במקרים שאינו מהווה "סטייה ניכרת" מהתכנית החלה במקום, ואינו שונה באופן מהותי מהשימוש המותר בתכנית.  הועדה המקומית לתכנון ובנייה בבואה לשקול האם להעניק את ההיתר לשימוש חורג שוקלת בין היתר את השפעת מתן ההיתר על הסביבה בה נמצא המבנה מבחינות רבות כגון אופי האזור, איכות הסביבה, תנועה, מרקם החיים וכיו"ב. כך לדוגמא, לא סביר יהיה לקבל היתר לעשיית שימוש חורג בנכס הנמצא באזור מגורים למטרות תעשייה וכך גם לא יינתן היתר לעשיית שימוש חורג בקרקע חקלאית לצורך הטמנת פסולת באזור מגורים.

מהו ההליך לקבלת היתר לשימוש חורג?

הליך של הוצאת היתר לשימוש חורג דומה במהותו להליך הוצאת היתר בנייה. תחילה, על מגיש הבקשה להסתייע באדריכל או מהנדס בניין המורשים לערוך את הבקשה להיתר (גם הנדסאי בניין או הנדסאי אדריכלות רשאי לערוך בקשות מסוג זה).

לאחר מכן, יש לפעול לקבלת כל המידע התכנוני החל על הקרקע לגביה מבוקש ההיתר כגון פרטי הקרקע, ייעודה, התוכניות החלות על הקרקע, זכויות הבנייה המותרות, הגבלות בנייה מיוחדות וכיו"ב ולערוך את הבקשה למתן היתר לשימוש חורג בהתאם לדין ולהפקידה בוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

הועדה המקומית לתכנון ובנייה לא תקיים דיון בבקשה ובלבד שמבקש הבקשה יפרסם הודעות בדבר הגשת הבקשה בהתאם להוראות החוק ורק לאחר שיוכח לשביעות רצון הועדה, כי אכן כל הוראות החוק המסדירות את אופן פרסום ההודעות בדבר הגשת הבקשה לשימוש חורג התקיימו במלואן.

חשוב להקפיד על מילוי כל הוראות החוק בקשר לפרסום ההודעות שכן במידה ויתברר לוועדה המקומית לתכנון ובנייה כי לא התקיימו כל דרישות החוק, תידחה הועדה את דיוניה בבקשה ותדרוש מהמבקש לחזור מחדש על הליך הפרסום, מה שיגרום לספור את מנייו הימים ממועד הפרסום ועד למועד הדיון בוועדה מחדש.

לבסוף, תדון הועדה בבבקשה, תשמע התנגדויות (ככל שישנן) ותקבל החלטתה בסוף ההליך.

טיפים לקבלת היתר לשימוש חורג:

• מומלץ לגשת לוועדה המקומית לתכנון ובנייה ולשבת עם האחראי על הנושא, לבקש ממנו הוראות מפורטות, טיפים ועצות כיצד ניתן לקדם את הנושא.
• יש לבדוק את כל התקנות הרלוונטיות טרם עריכת הבקשה (כך לדוגמא אם מבוקש היתר לעשיית שימוש חורג במשרד למטרות מרפאה יש להקפיד על התאמת המשרד בהתאם להוראות משרד הבריאות).
• יש להקפיד על הליך הפרסום שיבוצע בהתאם להוראות החוק. ניתן להסתייע בחברתנו לביצוע ההליך תוך פיקוח של יועץ משפטי אשר יפקח כי כל הוראות החוק יבוצעו לאשורן.
• מומלץ לברר מראש מהם האגרות וההיטלים שצפויים לחול במסגרת ההליך לשימוש חורג וכן באילו הוצאות נוספות כרוך ההליך כך שלא תופתעו באמצע ההליך עם הוצאות גבוהות ולא מתוכננות אשר תתקשו לשאת בהן.
• יש להסתייע באנשי מקצוע המכירים את התחום על מנת שתוכלו להיות בטוחים כי כל מסמכי הבקשה נערכים בהתאם להוראות הדין ולפי דרישות הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. לעיתים אי עמידה בדרישות עלולה להביא לדחייה על הסף של הבקשה ובמקרה כזה יהיה צורך להגיש את הבקשה מחדש על כל המשמתע מכך.
• שימו לב כי הוצאת היתר לשימוש חורג אינו מהווה רישיון עסק ויש לזכור כי לאחר קבלת ההיתר לשימוש חורג למטרות מסחריות (עסק, משרד, גן ילדים, מרפאה וכיו"ב)  יש לפנות לרשות המקומית לצורך הוצאת רישיון עסק כנדרש. חשוב לזכור כי בכל פעם שנדרשים לחדש את ההיתר לעשיית שימוש חורג יש לחדש גם את רישיון העסק שכן רישיון עסק לעולם לא יינתן לתקופה ארוכה יותר מהתקופה לה ניתן ההיתר לשימוש חורג.
• יש לשקול חלופה להליך של הוצאת היתר שימוש חורג והוא הליך של "שינוי ייעוד". שינוי ייעוד מומלץ במקרים בהם נדרשת השקעה רבה לצורך מימוש הייעוד החדש כך נימנע ממצב בו לאחר תקופת השימוש החורג לא יחודש ההיתר לשימוש חורג וההשקעה הרבה תרד לטמיון.

הכותב הינו יועצה המשפטי של חברת נענע פרסומי נדל"ן בע"מ.