פרסום שימוש חורג

מדריך מקוצר להוצאת היתר לשימוש חורג

מאת: עו"ד עמית גלברד

היתר לשימוש חורג הוא למעשה היתר הניתן על-ידי הועדה המקומית לתכנון ובנייה (ולא על-ידי מחלקת הרישוי בעירייה או ברשות המקומית כפי שנהוג לחשוב) ובו למעשה ניתן אישור למבקש ההיתר לעשות שימוש החורג מהשימוש שהותר לעשות בנכס בהתאם לתב"ע ספציפית  או להיתר הבנייה שניתן למבנה.

מהם סוגי ההיתרים לעשיית שימוש חורג?

ככלל קיימים שני סוגי היתרים לעשיית שימוש חורג:

• שימוש חורג מהיתר – זהו היתר לעשיית שימוש במבנה קיים אשר נבנה עפ"י תכנית מאושרת ומבקש הבקשה למעשה מבקש לייעד את המבנה למטרות השונות מאלו שנקבעו בתכנית. לדוגמא: אדם אשר בבעלותו דירת מגורים יכול לבקש היתר לעשיית שימוש חורג בדירה למטרת משרד. היתר זה יכול להיות מוגבל בזמן או שיינתן לצמיתות (על אף שקיימת פסיקה של בית המשפט העליון כי היתר לשימוש חורג במהותו הינו הסדר זמני בלבד), הכל בהתאם לשיקול דעת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
• שימוש חורג מתכנית בניין ערים (תב"ע) – זהו היתר לעשיית שימוש חורג השונה מהשימוש שיועד בתוכנית בניין עיר מאושרת החלה על אותו האזור. היתר זה תמיד יהיה מוגבל בזמן ובדרך כלל ניתן לתקופה של 5 שנים ויש לחדשו בתום התקופה (אינו מתחדש אוטומטית).

מתי ניתן יהיה לקבל היתר לשימוש חורג?

היתר לעשיית שימוש חורג ניתן רק במקרים שאינו מהווה "סטייה ניכרת" מהתכנית החלה במקום, ואינו שונה באופן מהותי מהשימוש המותר בתכנית.  הועדה המקומית לתכנון ובנייה בבואה לשקול האם להעניק את ההיתר לשימוש חורג שוקלת בין היתר את השפעת מתן ההיתר על הסביבה בה נמצא המבנה מבחינות רבות כגון אופי האזור, איכות הסביבה, תנועה, מרקם החיים וכיו"ב. כך לדוגמא, לא סביר יהיה לקבל היתר לעשיית שימוש חורג בנכס הנמצא באזור מגורים למטרות תעשייה וכך גם לא יינתן היתר לעשיית שימוש חורג בקרקע חקלאית לצורך הטמנת פסולת באזור מגורים.

מהו ההליך לקבלת היתר לשימוש חורג?

הליך של הוצאת היתר לשימוש חורג דומה במהותו להליך הוצאת היתר בנייה. תחילה, על מגיש הבקשה להסתייע באדריכל או מהנדס בניין המורשים לערוך את הבקשה להיתר (גם הנדסאי בניין או הנדסאי אדריכלות רשאי לערוך בקשות מסוג זה).

לאחר מכן, יש לפעול לקבלת כל המידע התכנוני החל על הקרקע לגביה מבוקש ההיתר כגון פרטי הקרקע, ייעודה, התוכניות החלות על הקרקע, זכויות הבנייה המותרות, הגבלות בנייה מיוחדות וכיו"ב ולערוך את הבקשה למתן היתר לשימוש חורג בהתאם לדין ולהפקידה בוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

הועדה המקומית לתכנון ובנייה לא תקיים דיון בבקשה ובלבד שמבקש הבקשה ישלים את הליך פרסום שימוש חורג בדבר הגשת הבקשה בהתאם להוראות החוק ורק לאחר שיוכח לשביעות רצון הועדה, כי אכן כל הוראות החוק המסדירות את הליך פרסום שימוש חורג התקיימו במלואן.

חשוב להקפיד על מילוי כל הוראות החוק בקשר לפרסום שימוש חורג שכן במידה ויתברר לוועדה המקומית לתכנון ובנייה כי לא התקיימו כל דרישות החוק בדבר פרסום שימוש חורג, תידחה הועדה את דיוניה בבקשה ותדרוש מהמבקש לחזור מחדש על הליך הפרסום שימוש חורג, מה שיגרום לספור את מניין הימים ממועד הפרסום ועד למועד הדיון בוועדה מחדש.

לבסוף, תדון הועדה בבבקשה, תשמע התנגדויות (ככל שישנן) ותקבל החלטתה בסוף ההליך.

  טיפים לקבלת היתר לשימוש חורג:

• מומלץ לגשת לוועדה המקומית לתכנון ובנייה ולשבת עם האחראי על הנושא, לבקש ממנו הוראות מפורטות, טיפים ועצות כיצד ניתן לקדם את הנושא.
• יש לבדוק את כל התקנות הרלוונטיות טרם עריכת הבקשה (כך לדוגמא אם מבוקש היתר לעשיית שימוש חורג במשרד למטרות מרפאה יש להקפיד על התאמת המשרד בהתאם להוראות משרד הבריאות)
• יש להקפיד על הליך פרסום שימוש חורג שיבוצע בהתאם להוראות החוק (פרסום זה מבוצע בדרך בה מבצעים פרסום הקלות בניה). אנו ממליצים לכם להסתייע בחברתנו, נענע פרסומי נדל"ן, לביצוע ההליך תוך פיקוח של יועץ משפטי אשר יפקח כי כל הוראות החוק יבוצעו לאשורן.
• מומלץ לברר מראש מהם האגרות וההיטלים שצפויים לחול במסגרת ההליך לשימוש חורג וכן באילו הוצאות נוספות כרוך ההליך כך שלא תופתעו באמצע ההליך עם הוצאות גבוהות ולא מתוכננות אשר תתקשו לשאת בהן.
• יש להסתייע באנשי מקצוע המכירים את התחום על מנת שתוכלו להיות בטוחים כי כל מסמכי הבקשה נערכים בהתאם להוראות הדין ולפי דרישות הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. לעיתים אי עמידה בדרישות עלולה להביא לדחייה על הסף של הבקשה ובמקרה כזה יהיה צורך להגיש את הבקשה מחדש על כל המשמתע מכך.
• שימו לב כי הוצאת היתר לשימוש חורג אינו מהווה רישיון עסק ויש לזכור כי לאחר קבלת ההיתר לשימוש חורג למטרות מסחריות (עסק, משרד, גן ילדים, מרפאה וכיו"ב)  יש לפנות לרשות המקומית לצורך הוצאת רישיון עסק כנדרש. חשוב לזכור כי בכל פעם שנדרשים לחדש את ההיתר לעשיית שימוש חורג יש לחדש גם את רישיון העסק שכן רישיון עסק לעולם לא יינתן לתקופה ארוכה יותר מהתקופה לה ניתן ההיתר לשימוש חורג.
• יש לשקול חלופה להליך של הוצאת היתר שימוש חורג והוא הליך של "שינוי ייעוד". שינוי ייעוד מומלץ במקרים בהם נדרשת השקעה רבה לצורך מימוש הייעוד החדש כך נימנע ממצב בו לאחר תקופת השימוש החורג לא יחודש ההיתר לשימוש חורג וההשקעה הרבה תרד לטמיון.

הכותב הינו יועצה המשפטי של חברת נענע פרסומי נדל"ן בע"מ.

אין לראות באמור לעיל ייעוץ משפטי כלשהו.

שימשו חורג הינו הכינוי להיתר הניתן לעשות שימוש שונה בשטח מן השימוש המקורי לשמו יועד בתב"ע. היתר הבנייה ניתן על ידי ועדת תכנון ובנייה מקומית. פרסום שימוש חורג דומה בקריטריונים למודעות תכנון ובנייה אחרות. נענע פרסומי נדלן הינה חברה עם צוות מומחים המתמחה בפרסום ונדלן- שילוב הצרכים שיהפוך את הבקשה שלכם למדויקת ככל האפשר. אנו דואגים לעבודה מהירה ואיכותית תוך שקיפות מלאה ללקוח אודות ההליך הפרסומי.

איך עובד פרסום שימוש חורג?

פרסום שימוש חורג  מתבצע בעיתונות הכתובה וחייב להופיע לפחות בעיתון אחד הנחשב לנפוץ בישראל. במקומות בהם יש מקומות, המודעה נדרשת להופיע גם בו. היבט נוסף הינו תליית מודעה במיקום מרכזי בשטח המתארת את הבקשה לשימוש חורג. חשוב לשים לב כי כל אלו לא באים על חשבון מסירת הודעות אישיות לבעלי הנכסים הגובלים בנכס. המודעות יופיעו גם באתר האינטרנט של הרשות המקומית. ריבוי הפלטפורמות מבטיח חשיפה מירבית לפרויקט.

מה חשוב לכלול

פרסום שימוש חורג כולל מספר קריטריונים החייבים להופיע על פי הכתוב בחוק התכנון והבנייה. יש לוודא כי המודעה  כוללת את פרטי הנכס, הסבר אודות התוכנית המוצעת, הדגשת ההבדלים בין התוכנית המוצעת לבין המצב הקיים. תנאי קריטי בחשיבותו הינו פרסום במודעה לאן ניתן להגיש התנגדויות ועד מתי. מטרת פרסום המודעות היא לאפשר חשיפה למרבית הציבור אליו התוכנית רלבנטית ואפשרות להביע את דעתם. מעבר להיבטים אלו, אין נוסח ספציפי ומובן כי ניתן להיות יצירתיים באופן הניסוח ובעיצוב המודעה בצורה אסתטית ונעימה לעין תוך התאמה לפלטפורמות הפרסום השונות.

תהליך הפרסום

אחרי שהבנו מה צריך לכלול על פי החוק במודעות, רק נשאר להבין איך עושים את זה. עבור אנשים שאינם מתחום השיווק, זה עלול להיות מעט מורכב ולעכב את הגשת הבקשה להיתר. הכי מומלץ לעשות זאת בשיתוף פעולה איתנו. נענע פרסומי נדלן היא חברה מהוותיקות בארץ בתחום פרסומי הנדלן. אנו מכירים את החוק כמעט כאילו כתבנו אותו ויודעים את החשיבות של הפרסום בתור לקוח. שמחים להיות איתך בדרך לקבל היתר.